【2026年版・お役立ち情報】実家を売ったら税金はいくら？確定申告が必要なケース・3,000万円控除を解説

結論｜まず「売却価格」ではなく「利益が出たか」を確認

不動産売却で確定申告が必要になる主なケース

国税庁では、土地や建物を売却して譲渡所得金額、つまり利益が生じた場合は原則として確定申告が必要と案内しています。

「3,000万円控除で税金0円」でも確定申告は必要

「税金が出ない＝何もしなくていい」ではありません。

そもそも譲渡所得とは？

土地・建物を売却したときの利益を計算するため、主に次の3つを確認します。

取得費に含まれるもの

取得費とは、土地・建物を取得するときにかかった費用です。

ただし、建物については購入価格・建築価格がそのまま取得費になるわけではありません。

所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

だから購入時の売買契約書が重要

取得費を証明できる資料が残っていると、譲渡所得をより正確に計算できます。

実家の片付けで古い書類を整理するとき、不動産会社・建築会社・金融機関などに関係する書類は売却が終わるまで保管しておきましょう。

購入価格が分からない場合はどうする？

例えば土地・建物を3,000万円で売却し、取得費が分からない場合、5％にあたる150万円を概算取得費とすることができます。

取得費が分からないと利益が大きく計算される可能性があるため、購入時の資料を探すことは非常に重要です。

相続した実家の取得費はどうなる？

「親から相続したから、自分の取得費は0円」と考える必要はありません。

相続や贈与によって取得した土地・建物を売却する場合、原則として亡くなった方や贈与した方が購入したときの取得費を引き継いで計算します。

相続した家は「所有期間」も親から引き継ぐ

つまり、「今年相続したから短期譲渡になる」とは限りません。

親が何十年も前に購入した実家を相続してすぐ売却した場合でも、親の取得時期から所有期間を判定します。

税率は「5年超」か「5年以下」で変わる

土地・建物の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

これに加え、2026年分については所得税額に対する復興特別所得税も申告・納付します。

2026年に売る場合の長期・短期の目安

譲渡費用として確認できる主なもの

譲渡費用は「家にかかった費用全部」ではありません。

不動産を売却するために直接必要となった費用です。

固定資産税や通常の修繕費は？

「実家に使ったお金なら何でも経費になる」というわけではないため注意しましょう。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいた住宅を売却した場合、一定の要件を満たすと、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

以前住んでいた住宅の場合でも、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。

3,000万円で売ったから控除3,000万円ではない

3,000万円特別控除は、売却価格から3,000万円を引く制度ではありません。

取得費・譲渡費用を差し引いて計算した「譲渡所得」から最高3,000万円を控除します。

相続した空き家にも3,000万円控除がある

親などから相続した一定の空き家を売却した場合にも、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

現在の制度では、2027年12月31日までの譲渡が対象期間です。

細かな条件があるため、相続した家なら自動的に3,000万円控除を受けられるわけではありません。

相続人が3人以上なら控除額に注意

2024年1月1日以後の譲渡について、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が最高2,000万円となる場合があります。

相続税を払った人は「取得費加算」も確認

主な条件は次のとおりです。

譲渡益を減らせる可能性があるため、相続税を納めた実家を売却する場合は確認しておきたい制度です。

相続空き家3,000万円控除と取得費加算は両方使える？

どちらを利用できるか、どちらが有利かは個別の売却内容によって異なるため、税務署・税理士等へ確認しましょう。

売却で損が出た場合は？

土地・建物を売却して損失が出た場合、原則として給与所得・事業所得など他の所得から自由に差し引けるわけではありません。

ただし、自分が住んでいたマイホームの売却については、一定の要件を満たす場合に譲渡損失を他の所得と損益通算したり、翌年以後へ繰り越したりできる特例があります。

特例を利用する場合は確定申告等の手続きが必要です。

実家を売った年に確認する書類

書類は売却が終わっても捨てない

確定申告までの基本的な流れ

会社員でも実家を売ったら確定申告？

会社員で普段は会社の年末調整だけで税金の手続きが終わっている方でも、不動産売却による譲渡所得が生じた場合などは別途確定申告が必要になることがあります。

会社の年末調整だけで不動産売却の申告が完了するわけではありません。

税金がいくらか不安なら売却前に資料を集める

税金は売却価格だけを見ても判断できません。

これらによって計算結果が変わります。

実家の片付けで「税金に必要な書類」を捨てない

売却前に実家を片付けると、大量の古い紙類が出てきます。

しかし、その中に取得費を証明する重要書類が含まれている場合があります。

内容が分からない不動産関係書類は、確定申告が終わるまで別に保管しておくと安心です。

家財についても全部処分する前に確認

処分前に確認したいもの

取り扱い品目一覧を見る → 実際の買取実績を見る →

相続した実家なら遺品整理と分けて考える

亡くなった親の実家を売る場合は、相続手続き・税金・家財整理を同時に進めることになります。

遺言書・権利証・通帳・不動産購入時の書類などを先に確認し、必要な書類を確保してから家財整理を進めましょう。

遺品整理について詳しく見る →

実家売却と確定申告についてよくある質問

実家売却の税金チェックリスト

お役立ち情報｜関連ページ

お役立ち情報の記事一覧を見る → 遺品整理について詳しく見る → 取り扱い品目一覧を見る → 実際の買取実績を見る →

参考資料｜公的情報

まとめ｜実家を売ったら「売却額」ではなく譲渡所得を確認

実家・空き家を売った場合、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。

基本的には、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引き、さらに利用できる特別控除を適用して課税される譲渡所得を計算します。

特に重要なのが購入時の売買契約書です。

取得費が分からない場合には売却価額の5％を概算取得費として計算できる制度がありますが、本来の取得費を証明できた方が有利になるケースもあります。

また、相続した実家については、原則として親など被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。

そのため、「今年相続したから短期譲渡」「相続したから取得費は0円」と単純に考えないことが大切です。

自分が住んでいた実家や一定の相続空き家では、最高3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。

ただし、特別控除を使って最終的な税額が0円になる場合でも、特例を適用するための確定申告が必要です。

実家の売却が決まったら、家財を処分する前に、不動産購入時の契約書・領収書・登記書類などを確保しておきましょう。

そして家の中に残った家具・家電・ブランド品・貴金属などについても、売却できる物を先に確認すると、実家の整理を効率よく進められます。