【2026年版・お役立ち情報】親が施設に入った実家を売ると3,000万円控除は使える？生前売却と相続後の違い

結論｜3,000万円控除は「誰が売るか」で考える

比較表｜生前売却と相続後の3,000万円控除

実際の適用にはこのほか複数の要件があります。税務上の判断は税務署・税理士等へご確認ください。

ケース1｜親本人が施設入居後に実家を売る場合

親本人が所有し、実際に住んでいたマイホームを売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」があります。

重要なのは、売却時点ですでにその家に住んでいなくても、一定期間内なら対象となる可能性があることです。

住まなくなった家でも対象になる期限

例｜2026年5月に施設へ転居

2026年5月に実家を出て施設へ移った場合、「3年後の2029年5月まで」ではありません。

原則として、3年を経過する日の属する年の年末である2029年12月31日までが一つの基準になります。

住まなくなった後に家を使っていても対象になる？

国税庁は、以前住んでいたマイホームについて、住まなくなった後にどのような用途に使用していても、売却期限などの要件を満たせば対象になり得ると案内しています。

ただし、家を取り壊して土地だけを売る場合などは別の条件があります。

個別の利用状況がある場合は、売却前に確認しましょう。

3,000万円がそのまま戻ってくる制度ではない

譲渡所得は、おおまかには次のように計算します。

例えば譲渡所得が1,500万円なら？

その他の条件を満たし、3,000万円特別控除が利用できる場合、1,500万円の譲渡所得から控除することができます。

「売却額そのものから3,000万円を引く」わけではない点に注意しましょう。

ケース2｜施設入居中に親が亡くなり、相続人が売る場合

親が老人ホーム等へ入居したまま亡くなり、その実家を相続した子どもなどが売却する場合は、別の「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」を検討します。

この制度では、親が亡くなる直前に実家へ住んでいなかったとしても、老人ホーム等へ入所していた場合に一定の要件を満たせば対象になる場合があります。

老人ホームへ入っていたら自動的に対象？

いいえ。施設へ入っていれば必ず対象になるわけではありません。

国税庁では、老人ホーム等へ入居していたケースについて、要介護認定・要支援認定等や、対象となる施設への入居など一定の条件を設けています。

施設入居後も家財を置いていた場合は？

これは施設入居後の実家整理を考えるうえで重要なポイントです。

ただし、この一点だけで特例の対象になるわけではなく、その他の条件も満たす必要があります。

子どもの家へ引っ越して亡くなった場合は？

「実家に住んでいなかった理由」が重要になるケースです。

相続空き家特例は古い住宅が中心

この制度は、すべての相続住宅が対象ではありません。

マンションなどの区分所有建物は、この空き家特例の対象となる家屋には含まれません。

売却期限はいつまで？

原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

さらに現在の制度自体は、2027年12月31日までの譲渡が対象期間となっています。

例｜2025年6月に相続開始

相続から3年を経過する日は2028年6月です。

本来の期間計算では2028年12月31日が基準となりますが、現在の特例制度の適用期間は2027年12月31日までです。

このように、複数の期限を確認する必要があります。

相続人が3人以上なら最高2,000万円

「相続空き家なら必ず一人3,000万円」とは限りません。

2024年から売却後の取り壊しでも対象になる場合がある

現在の制度では、一定の場合、家屋を売却した後に買主が取り壊しや耐震改修を行うケースでも特例対象となる可能性があります。

国土交通省では、譲渡した年の翌年2月15日までに一定の耐震改修または取り壊しを行うことなどを要件としています。

売却後の買主の協力が必要になるため、契約内容も重要です。

生前に売るのと相続後に売るのはどちらが得？

税金だけで一律に「生前売却が得」「相続後が得」と決めることはできません。

税金だけを理由に急いで売らない

3,000万円特別控除は大きな制度ですが、本人が自宅へ戻りたいと考えている場合など、税制だけを理由に売却を急ぐべきではありません。

本人の生活・資産状況・家族の意向・家の状態などを含めて判断しましょう。

ただし売却期限は早めに確認

一方、「将来確実に売る予定だが、いつでもいい」と考えて放置すると、特例の期限を過ぎる可能性があります。

施設入居が決まった時点で、少なくとも次の情報は記録しておくとよいでしょう。

売却前に捨ててはいけない書類

不動産の取得費・譲渡費用などを確認する際に必要となる可能性があります。

実家の家具・家電は売却前にどうする？

不動産を売るからといって、家の中の物をすぐ全部処分する必要はありません。

最初に本人・家族が残す物を確保し、売却できる家財を確認します。

処分前に確認したい家財

取り扱い品目一覧を見る →

家財を全部捨ててから売却相談する必要はない

不動産会社へ相談する前に、必ず家を完全に空にしなければならないわけではありません。

物件・売却方法・買主などによって家財の扱いは異なります。

実際、国土交通省が紹介する空き家事例にも、家財の大部分を残した状態で引き渡したケースがあります。

先に売却方法を確認してから、どこまで家財整理するか決める方法もあります。

ただし価値のある物は先に確認

家財を残した状態で売却する場合でも、重要書類・現金・貴金属・ブランド品・家族の思い出の品などは先に取り出しておきましょう。

家具や家電も売却できる物があれば、処分前に確認することで家財量を減らせる可能性があります。

親本人が売る場合は本人の意思が重要

実家が親本人の所有である場合、施設に入ったという理由だけで家族が自由に処分できるわけではありません。

本人の意思や契約能力を確認しながら進めます。

成年後見制度を利用していて、本人の居住用不動産を成年後見人等が売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要となるケースがあります。

施設入居後の実家売却チェックリスト

よくある質問

お役立ち情報｜関連ページ

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参考資料｜公的情報

まとめ｜施設入居後の実家売却は「いつ・誰が売るか」を確認

親が施設へ入った実家でも、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除の対象になる可能性があります。

ただし、親本人が生前に売る場合と、親が亡くなった後に相続人が売る場合では別の制度です。

生前売却では、以前住んでいたマイホームを原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが重要です。

相続後の空き家特例では、老人ホーム等への入居でも一定条件を満たせば対象になる場合がありますが、建築時期・施設・介護認定・売却時期など複数の条件があります。

そのため、「施設に入ったからいつでも売れる」「老人ホームに入れば必ず3,000万円控除が使える」と考えないことが大切です。

施設へ入居した日、実家の建築年月、所有者、家の利用状況などを記録し、売却を考え始めた段階で制度の期限も確認しましょう。

また、家を売る際は、家具・家電・ブランド品・貴金属・工具・楽器などをすべて処分する前に、売却できる物を確認することで家財整理を進めやすくなります。