【2026年版・お役立ち情報】実家・空き家を売るときの必要書類一覧｜権利証がない場合も解説

結論｜書類は「売却前・契約時・売却後」の3段階で考える

保存版｜実家・空き家売却の書類チェックリスト

実際に必要な書類は物件・登記状況・売却方法等によって異なります。不動産会社・司法書士等へご確認ください。

1｜本人確認書類

2｜登記済権利証・登記識別情報

権利証をなくしたら家は売れない？

法務局では、権利証等を紛失した場合でも、法律で定められた別の本人確認手続きによって所有権移転登記を行うことができると案内しています。

司法書士等による本人確認情報の提供や、法務局からの事前通知などの方法があります。

売却直前に気付くより早めに分かっていた方が手続きを進めやすいため、見つからない場合は不動産会社・司法書士等へ伝えておきましょう。

3｜実印・印鑑証明書

不動産の所有権移転登記などでは、売主側の印鑑証明書が必要になる場合があります。

発行からの有効期間など、必要な条件を司法書士等から案内されてから取得するとよいでしょう。

早く取得しすぎる必要はありません。

4｜固定資産税納税通知書・評価関係書類

毎年自治体から送られてくる固定資産税の納税通知書等は、不動産の評価額・税額・所在などを確認する際に役立ちます。

実家の書類整理では、固定資産税関係の封筒を捨てずにまとめておきましょう。

5｜登記事項証明書

登記事項証明書では、不動産の所在地・面積・所有者・抵当権などの権利関係を確認できます。

法務局の窓口だけでなく、登記事項証明書をオンラインで請求して郵送で受け取る方法もあります。

最初に「誰の名義か」を必ず確認

売却を考え始めたら、最初に現在の所有者を確認しましょう。

相続した実家なら相続登記を確認

亡くなった親名義の不動産をそのまま子どもが売ることはできません。

相続によって不動産を取得した場合は、相続登記を行って現在の所有者を登記に反映する必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

2024年4月1日より前の相続についても未登記の場合は対象になるため、実家が昔の名義のままなら早めに確認しましょう。

相続登記では別の書類が必要

法定相続・遺産分割・遺言などによって必要書類は異なるため、法務局・司法書士等へ確認してください。

6｜購入したときの売買契約書

土地・建物の譲渡所得は、基本的に売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

国税庁は、取得費として土地・建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費・改良費などを挙げています。

そのため、親が何十年も前に購入した実家でも、購入時の契約書・領収書などが残っていないか確認しましょう。

購入時の契約書はどこにある？

「古いから不要」と判断せず、売却が終わるまでは不動産関係の書類をまとめて残しておきましょう。

購入価格が分からないとどうなる？

ただし、実際の取得費が高かったにもかかわらず資料をなくしていると、税額計算で不利になる可能性があります。

購入時の書類が残っているなら捨てないようにしましょう。

7｜リフォーム・増改築関係の領収書

購入後に設備の改良・増改築などを行っている場合、その内容によって取得費に関係する可能性があります。

リフォーム会社・工務店の請求書、契約書、領収書などが残っていれば、不動産関係書類としてまとめて保管しておきましょう。

すべての修繕費が取得費になるわけではないため、税務上の扱いは税務署・税理士等へ確認してください。

8｜売却時の売買契約書

実際に実家を売却したら、売買契約書は大切に保管します。

確定申告では、売却した土地・建物の所在地・面積・売却価額などを確認できる書類が必要になります。

9｜仲介手数料などの領収書

国税庁では、不動産を売るために直接かかった費用を「譲渡費用」としています。

売却にかかった費用の領収書は捨てずに保管しましょう。

固定資産税や通常の修繕費は譲渡費用？

「家にかかった費用なら何でも売却経費になる」というわけではありません。

10｜測量図・境界確認関係書類

戸建て・土地の売却では、敷地境界を確認する資料が重要になる場合があります。

古い実家では境界が分かりにくいケースもあるため、手元に資料が残っていれば保管しておきましょう。

11｜建築確認・検査済証・図面

戸建て住宅では、建築時の書類が残っている場合があります。

必ずすべてそろっていなければ売れないという意味ではありませんが、建物情報を確認する資料として役立つ場合があります。

12｜住宅ローン・抵当権関係の書類

住宅ローンが残っている、または完済後も抵当権登記が残っている場合は、売却にあわせて確認が必要です。

登記事項証明書で抵当権が残っていないか確認しましょう。

抵当権抹消に必要な書類については金融機関・司法書士等へ確認します。

登記上の住所と現在の住所が違う場合

さらに2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等の変更登記が義務化されました。

原則として変更日から2年以内に変更登記を行う必要があります。

親が施設へ転居した、引っ越しを繰り返しているなどの場合は、登記上の住所も確認しましょう。

2026年は「スマート変更登記」も開始

2026年4月から、一定の検索用情報を申し出ている所有者について、住所等の変更を法務局が住基ネット情報から確認し、職権で変更登記を行う仕組みも始まっています。

制度を利用できるかは法務省・法務局の最新案内を確認してください。

マンションを売る場合に確認したい書類

実家がマンションの場合は、戸建てとは別の資料も確認します。

具体的に必要な資料は不動産会社・管理会社へ確認するとよいでしょう。

売却相談の段階では全部そろっていなくても大丈夫

特に権利証・契約書などが見つからない場合は、早めに伝えておけば代替手続きや必要な確認を進めやすくなります。

家財整理中に書類を捨てないための方法

実家を片付けながら売却準備をする場合は、「紙類＝全部処分」にしないことが重要です。

書類専用の箱を作り、判断できない書類は一度そこへまとめましょう。

封筒・ファイルの中身まで確認

古い封筒でも、中に重要な契約書・領収書等が入っている場合があります。

確定申告で確認する主な書類

3,000万円特別控除を使う場合は追加確認

マイホームを売った場合や、相続した一定の空き家を売却した場合には、条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

この場合は通常の売却資料に加え、特例の適用条件を確認するための書類が必要になります。

相続空き家の場合は、自治体が発行する確認書などが必要となるケースもあるため、売却前から確認しておくと安心です。

売却が終わってもすぐ書類を捨てない

実家売却の書類探しと一緒に家財も整理する

処分する前に確認したい家財

取り扱い品目一覧を見る → 実際の買取実績を見る →

相続・遺品整理を伴う場合

亡くなった親の実家を売却する場合、家財整理と同時に相続関係の書類も確認する必要があります。

遺言書・通帳・権利証・不動産書類などを先に確保し、相続手続きと家財整理を分けて考えましょう。

遺品整理について詳しく見る →

実家・空き家売却の必要書類についてよくある質問

売却前チェックリスト

お役立ち情報｜関連ページ

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参考資料｜公的情報

まとめ｜実家売却では「古い書類を捨てない」が重要

実家・空き家を売却するときは、権利証だけを探せばよいわけではありません。

本人確認書類、登記識別情報、固定資産税関係書類、購入時の契約書、測量・建築関係書類など、さまざまな資料が売却・登記・税金の確認に役立ちます。

特に購入時の売買契約書・領収書は、売却後の譲渡所得を計算するときの取得費を確認する重要な資料です。

権利証・登記識別情報については、紛失しても所有権がなくなるわけではなく、不動産を売却できなくなるわけでもありません。ただし再発行はされないため、別の本人確認手続きが必要になります。

また、相続した実家の場合は相続登記、登記上の住所と現在住所が異なる場合は住所変更登記など、通常の売却とは別の確認が必要になる場合があります。

そのため、実家を片付ける際は「古い紙だから捨てる」と判断せず、不動産・税金・銀行・法務局・建築会社などに関係する書類を一度まとめて保管しておきましょう。

そして家財についても、家具・家電・ブランド品・貴金属・工具・楽器などを処分する前に査定できる物を確認すると、売却に向けた家の整理を進めやすくなります。

実家売却で大切なのは、「家を空にすること」だけではなく、「必要な書類と価値のある物を残しながら整理すること」です。