【2026年版・お役立ち情報】空き家を放置するとどうなる？管理不全空家・特定空家・固定資産税を解説

結論｜「空き家だから問題」ではなく「管理しないこと」が問題

2023年の法改正で「管理不全空家」が新設

つまり現在は、「危険な状態になるまで行政は何もできない」という仕組みではありません。

悪化する前の段階から適切な管理を求める制度になっています。

2026年時点でも空家法は運用されている

国土交通省の空家法関連ページは2026年9月にも更新されており、現在も管理不全空家・特定空家への対応が続いています。

最新公表の全国調査では、2025年3月31日までに管理不全空家等への措置として、指導3,211件、勧告378件が行われています。

制度があるだけではなく、全国の市区町村で実際に運用されています。

特定空家への措置も実際に行われている

「実際には行政代執行まで行われない」とは言い切れません。

空き家を放置すると起こり得る7つの問題

国土交通省も、これらを空き家放置による代表的なリスクとして案内しています。

1｜建物の倒壊

屋根・柱・基礎などの劣化が進むと、建物自体が危険な状態になる可能性があります。

台風・地震・大雪などをきっかけに、一気に状態が悪化する場合もあります。

2｜屋根・外壁が落下する

屋根材・外壁材・雨どいなどの破損を放置すると、道路や隣地へ落下する危険があります。

自分の敷地内だけの問題ではなくなる可能性があるため、外観は定期的に確認することが重要です。

3｜ねずみ・害虫・悪臭

換気・清掃が行われず、ごみや食品が残っていると、ねずみ・害虫などの原因になる場合があります。

動物のふん尿・ごみなどを放置すれば悪臭にもつながります。

4｜不法侵入

割れた窓や壊れたドアをそのままにすると、人が侵入しやすくなります。

前回の記事で紹介したように、郵便物の放置・伸び放題の庭木なども、長期間管理されていない住宅だと外から分かりやすくなる要因です。

5｜庭木が道路・隣家へはみ出す

空き家では、庭木の成長に気付きにくくなります。

春から夏は特に成長しやすいため、季節によって管理頻度を調整しましょう。

6｜売却しにくくなる可能性

国土交通省は、空き家を放置することで資産価値が低下し、売買・賃貸が難しくなる可能性があると案内しています。

雨漏りや外壁破損を何年も放置したあとに売却を始めるより、比較的状態が保たれている段階から今後を考える方が選択肢を持ちやすくなります。

7｜固定資産税等の住宅用地特例が外れる場合

ここは「空き家になった瞬間に固定資産税が上がる」という意味ではありません。

住宅用地特例とは？

住宅が建っている土地では、一定の条件を満たすと固定資産税の課税標準が軽減されています。

「固定資産税が6倍」はそのまま受け取らない

「1/6」というのは小規模住宅用地の固定資産税の課税標準に対する特例です。

実際の税額は評価額・負担調整措置・土地の条件などによって変わります。

具体的な税額は自治体へ確認してください。

管理不全空家とは？

つまり「すでに周囲へ著しい悪影響が出ている特定空家」になる前の段階です。

管理不全空家では何が起こる？

管理不全空家については、特定空家のような命令・行政代執行の規定はありません。

ただし、そのまま状態が悪化すれば特定空家に該当する可能性があります。

特定空家とは？

空家法では、例えば次のような状態が特定空家等の判断対象となります。

実際の判断は市区町村が、建物状態・周囲への影響などを踏まえて行います。

特定空家になったらすぐ行政代執行？

原則として、いきなり行政が建物を取り壊すわけではありません。

特定空家では一般的に次のような流れがあります。

命令に従わないと50万円以下の過料

管理不全空家の「指導」や「勧告」と、特定空家への「命令」は同じものではありません。

行政代執行とは？

所有者が必要な措置を行わない場合などに、行政が所有者に代わって除却等を行う仕組みです。

例えば危険な建物の撤去などが行われる場合があります。

行政が壊してくれるなら費用は無料？

「自分で解体するとお金がかかるから、行政が壊してくれるまで待つ」という考え方は避けましょう。

所有者が分からない空き家はどうなる？

所有者等を確認できない場合には、一定の要件のもとで「略式代執行」が行われることがあります。

また、災害その他の非常時に緊急に除却等が必要な場合には、一定の手続きを経て「緊急代執行」が行われる仕組みもあります。

「古い家＝管理不全空家」ではない

古い住宅でも適切に管理されていれば、直ちにこうした措置の対象になるという意味ではありません。

反対に比較的新しい住宅でも、破損や管理不足によって周囲へ影響が出れば対応が必要です。

人が住んでいれば大丈夫？

空家法上の「空家等」には一定の定義があります。

実際に居住・使用されている住宅と、長期間使用されていない空き家では取り扱いが異なります。

具体的な判断は市区町村へ確認してください。

空き家を放置しないために最低限やること

遠方で管理できない場合

実家が遠方にあり、月に何度も確認することが難しい場合があります。

国土交通省も、自分で適切に管理するのが難しい場合には、空き家管理業者等の利用を案内しています。

「まだ売るか決めていない」でも管理は必要

売却・賃貸・解体の方針が決まるまで数年かかるケースもあります。

しかし、方針が決まっていない期間も建物の劣化は進む可能性があります。

使う予定がないなら早めに方向性を決める

建物・立地・税金・維持費を比較して判断しましょう。

放置期間が長くなるほど売却前の片付けも大変に

実家を空き家にしたまま長期間家財を残すと、家具・家電の劣化や室内の確認のしにくさにつながります。

特に家電は製造年が査定へ影響するため、使用しないことが決まっているなら早めに整理する方法があります。

売れる物までまとめて処分しない

早めに確認したい家財

取り扱い品目一覧を見る → 実際の買取実績を見る →

家電は空き家へ何年も置く前に

今後使わない冷蔵庫・洗濯機などは、長期間保管している間にも年式が古くなります。

冷蔵庫の出張買取について見る → 洗濯機の出張買取について見る →

大型家具も管理の妨げになる場合

家具が大量に残っていると、壁・床・窓・雨漏りなどの確認がしにくくなることがあります。

カリモク・飛騨産業・一枚板などに加え、ニトリ・IKEA・無印良品・LOWYA・KEYUCA・Francfrancなども、商品・状態・購入時期によって確認します。

家具の出張買取について見る →

管理不全空家を防ぐためのチェックリスト

空き家放置についてよくある質問

お役立ち情報｜関連ページ

お役立ち情報の記事一覧を見る → 遺品整理について詳しく見る → 取り扱い品目一覧を見る → 家具の出張買取について見る → 家電の出張買取について見る → 実際の買取実績を見る →

参考資料｜公的情報

まとめ｜空き家は「古くなる前」ではなく「悪化する前」に動く

空き家を所有していること自体で、すぐに罰則や固定資産税の増加が発生するわけではありません。

しかし、管理せず放置して状態が悪化すると、倒壊・外壁落下・害虫・悪臭・不法侵入・庭木の越境など、周囲へ影響が広がる可能性があります。

現在の空家法では、すでに危険な「特定空家」だけでなく、その一歩手前となる「管理不全空家」も市区町村による指導・勧告の対象です。

管理不全空家・特定空家として指導を受けた後も改善せず勧告を受ければ、固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなる場合があります。

さらに特定空家では、助言・指導、勧告、命令を経て、状況によって行政代執行が行われる可能性があります。

行政代執行になっても、工事費が無料になるわけではなく、所有者等へ費用を請求できる仕組みがあります。

そのため、「危険になってから考える」のではなく、比較的状態がよいうちに今後の方向性を決めることが重要です。

今後住む予定がないのであれば、管理を続ける場合の維持費、売却、賃貸、空き家バンク、解体などを比較しましょう。

また、室内に大量の家具・家電が残っている場合は、家財整理を先に進めることで、雨漏り・床・窓・水回りなど建物の状態も確認しやすくなります。

空き家対策で大切なのは、
「特定空家になってから対応すること」ではなく、
「管理不全空家になる前に動くこと」です。